9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议罕见地在9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。回顾今年以来房地产运行情况，前三季度新房销售同比下降明显，二手房“以价换量”带动成交同比基本持平；年中5.17政策带动6月市场活跃度提升，但三季度后政策效果减弱，市场仍面临较大调整压力。近期中央释放明确信号后，相关政策或将得到快速落实，配合财政货币政策加力，房地产预期有望有所好转，预计四季度市场销售将迎来边际改善，但市场拐点仍依赖于政策力度、落地节奏以及居民就业收入预期等因素，预计短期市场整体仍将处于筑底阶段。

　　（1）市场供求：2024年前三季度，新房市场活跃度整体偏弱，重点100城新建商品住宅销售面积同比下降约32%。三季度以来，5.17政策效果逐渐减弱，叠加预期偏弱、供应、恶劣天气等因素影响，多数城市新房销售较为低迷，三季度同比降幅约为19%，降幅较上半年收窄主要源于高基数效应缓解。二手房市场延续“以价换量”行情，交易仍保持一定活跃度，前三季度重点30城二手房成交套数同比下降2%。

　　（2）房价：2024年1-8月，百城二手房价格累计下跌5.00%，环比已连续28个月下跌；受改善型楼盘入市带动，百城新房价格累计上涨1.49%。

　　（3）土地市场：2024年前三季度，全国土地市场继续缩量，全国300城住宅用地供求规模同比降幅均超三成，土地出让金降幅超四成，地方财政压力加大。三季度，尽管多地优化土拍规则吸引房企投资，但仅部分热点城市优质地块房企参拍积极，整体溢价率较去年同期下降0.7个百分点。当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资整体偏谨慎，重点城市央国企及地方国资拿地占比持续保持在75%左右。

　　（4）政策展望：为完成全年经济5%左右增长目标，四季度更多宏观增量政策有望持续落地，房地产政策预计将着力稳房价稳预期，扩大需求总量、改善供求关系等或是政策重要方向。北京、上海限购政策或将进一步优化调整，促进更多新增需求进入市场；各地有望继续降低房贷利率、下调二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等，更多城市或将取消普宅标准，促进改善性住房需求释放。地方收储已建成未售新房的配套政策有望继续完善，进一步加速去库存；盘活存量土地的配套政策或已在路上。

　　（5）市场展望：9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但考虑到影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情，全年新建商品房销售面积或将回落至9.3亿平米左右，同比降幅约15%-18%，而投资端企稳预计将滞后于销售端，因此开工投资或将延续低位运行态势。另外，今年四季度表现对于明年房地产预期和走势也至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。

　　2024年三季度中国房地产市场形势总结

　　（一）成交规模：前三季度重点100城新房成交面积同比下降32%；二手房表现好于新房，前三季度重点30城二手房成交同比下降2%

　　全国：根据国家统计局数据，2024年1-8月，全国商品房销售面积为6.1亿平方米，同比下降18.0%，8月商品房销售面积为6453万平方米，同比下降12.6%（单月增速为调整基数后测算），较7月收窄2.8个百分点。1-8月商品房销售额为6.0万亿元，同比下降23.6%，较1-7月收窄0.7个百分点，8月商品房销售额为0.6万亿元，同比下降17.2%，较7月收窄1.3个百分点。其中，1-8月新建商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降20.4%、25.0%。

　　现房销售表现好于期房，占比已超三成。2024年1-8月，商品房期房销售4.2亿平方米，同比下降27.7%；现房销售1.8亿平方米，同比增长18.6%，表现明显好于期房。从占比上看，2024年1-8月现房销售面积占总销售面积的比重为30.2%，较2023年全年提升7.7个百分点。

　　图：2016年至2024年100个代表城市新建商品住宅前三季度月均成交面积及同比走势

综合整理

　　房地产政策方面，中央层面，二十届三中全会审议通过的《决定》明确了房地产中长期改革方向，也指明了短期举措。9.24央行出台一系列政策，涉及降息、降低二套房首付比例、支持存量盘活等多个方面，将对宏观经济和房地产市场均产生积极影响。9.26中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，明确释放“稳地产”信号。政策举措包括：

　　多措并举促进住房需求释放。第一，下调央行政策利率0.2个百分点，预计调整后会带动LPR随之下行0.2到0.25个百分点，降息将有助于降低居民购房成本，促进住房需求释放，同时也有助于推动房价企稳。第二，将二套房首付比例下限由25%下调至15%，除个别核心城市外，预计各地短期内将陆续下调二套房首付比例，助推改善性住房需求释放。第三，9.26中央政治局会议进一步强调“要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，为北京、上海等核心城市优化楼市限购政策打开空间。

　　进一步加大去库存政策力度。国企收储方面，5.17之后，国企收储已建成未售商品房已经成为政府主推的去库存方式。9.24央行提出将3000亿元保障性住房再贷款的央行支持比例从60%提高到100%，有利于提升商业银行贷款规模，同时结合央行降息政策，有利于降低国企收储成本，有望加速推进收储进程。存量土地盘活方面，9.26政治局会议进一步强调“支持盘活存量闲置土地”，9.24央行指出在研究盘活存量土地的增量支持政策，有望进一步加速去库存进程。

　　缓解房企资金压力，大力保障项目交付。9.24央行提出，将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底，一方面，对于拥有商业性房地产项目较多且经营稳健的房企，其偿债能力或将增强；另一方面，随着“金融16条”的延期，金融机构对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，将能进一步展期，将有效缓解房企偿债压力。另外，9.26政治局会议强调“加大‘白名单’项目贷款投放力度”，截至目前，商业银行已审批“白名单”项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付，未来“白名单”项目贷款投放力度有望进一步加大，改善企业资金环境，保障项目交付，也将进一步稳定购房者购买新房的预期。

　　中长期改革方向来看，三中全会《决定》明确加快构建房地产发展新模式，租购并举，“保障+市场”住房体系建设，改革商品房预售制、完善房地产税收制度、土地制度改革等均是重要方向。9.26政治局会议继续强调要“抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。

　　图：2022年以来各地因城施策频次（截至9月25日）

综合整理

　　地方政策层面，根据中指监测，2024年前三季度全国有约270省市（县）出台政策超560条，三季度约160省市（县）出台约200条政策，频次较二季度小幅回落，但仍保持较高水平。限购方面，由于此前绝大多数城市限购均已放开，三季度各地政策调整多集中于特定人群优化，如广州放松港澳台及外籍人士120平米以上限购，海南多地针对落户后购房资格进行放松。限贷方面，成都、长沙、重庆等多个核心二线城市将商贷认房范围收窄至购房所在区县，即在拟购住房所在区县无住房的，认定为首套房。公积金政策方面，三季度广州、杭州萧山区、成都、大连等地陆续支持提取公积金支付首付；赣州、抚州等多地优化公积金贷款套数认定，购房所在区（县）无房即认定为首套；另有超80城上调公积金贷款额度上限。限价方面，郑州、信阳、天水等地取消限价。

　　除此之外，三中全会后，部分地区明确取消普宅认定标准，9月，江苏省、山西省发文明确取消普宅、非普宅标准，北京亦发文指出“适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则”，普宅标准的取消，有助于降低非普宅房源的交易税费。

　　供给端来看，各地持续跟进优化土拍规则、提升供地品质、优化供应结构，为“好房子”供应提供基础。其中，北京降低房企参拍门槛，同时将地块溢价率上限由15%上调至25%、30%。杭州临平新城调规后再出让地块容积率由2.2降低为1.2；广州8月发布的供地清单共50宗地块，其中20宗位于中心四区。8月上海发文优化“70/90”政策，提升中小套型面积标准，下调中小套型供应比例，以更好适应当下住房需求结构变化。

　　国企收储去库存方面，今年以来，超30城发布收购存量房作为保障性住房的公告，8月，武汉、重庆均有收购项目落地。但当前收储工作整体进展较为缓慢，仍面临价格撮合难度大、地方国企资金成本较高、供需错配等问题，亟需更多针对性政策给予支持。盘活存量土地方面，武汉今年以来超过10个项目申请将存量地块中的商业部分调整为住宅；9月，广州收回越秀4宗未开发地块，并以“应付票据”形式支付，该票据可用来购买广州新出让地块。另外，对于已开工商业项目，7月长沙发布新政支持公寓类等类住宅商品房调整为住宅。

　　住房“以旧换新”持续推进，效果初显。三季度多地对住房“以旧换新”政策进行创新升级，无锡梁溪区、武汉硚口区扩大二手房收购范围，8月初无锡梁溪城发集团明确可跨城市（苏州、常州）收购二手房，目前已有苏州、常州跨城置换成交的房源；武汉硚口区收购范围新增江汉区、江岸区、常青花园片区、吴家山部分区域，同时增加可选购新房房源。另外，4月以来开展住房“以旧换新”的郑州也取得一定成效，截至8月末，已签订意向协议房源3818套，通过城发安居公司收购，完成新房认购及网签约1500套，通过国企平台收购二手房带动新房成交，加快了库存去化速度。

　　表：2024年三季度部分省市优化政策主要举措

综合整理

　　整体来看，9月底金融部门一揽子支持政策发布，中央也较为罕见地在9月召开了经济工作主题的政治局会议，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标明确，预计四季度房地产政策将加快发力，多措并举改善房地产供求关系、全力支持“稳房价”。具体政策层面，会议提出“对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”，结合二季度以来房地产存量政策思路和未来可能的增量政策方向，以下几个政策方向值得关注：

　　1.核心城市限购优化节奏有望加快，发挥超大城市带动效应。北京、上海取消郊区限购或大幅缩短社保年限的可能性提升，此举可推动刚需加速入市，同时取消核心区大户型（如144平米以上）限购，可促进有资金实力且有住房需求的人群进入市场。其他城市有望全面取消限购。

　　2.降低购房成本，降低交易佣金、交易税费、房贷利率等。各地预计将加快落实取消普宅认定标准、降低二套房房贷利率、降低公积金贷款利率。从全国层面下调契税税率、下调增值税免征年限等也存在一定预期。

　　3.加大购房补贴，带动市场增量需求释放，由“补砖头”转向“补人头”。如针对确需保障的人群，包括无房工薪家庭、多子女家庭等，给予更大力度购房补贴，促使这部分人群进入市场购房，切实解决基本保障问题。

　　4.严控增量及优化存量政策或将迎来改善。市场去库存阶段，严控供给有助于加快市场供求形成新的平衡，稳定房价预期。优化存量政策中重点关注地方政府收储卡点问题的解决进展，如允许以合理的价格收购存量住房、扩大收储范围以及收购主体范围、扩大收购项目的用途范围、引导更多低成本资金进入等。同时，盘活存量土地的配套政策也有望继续完善，未来更多资金若能进入市场，将加速闲置土地盘活利用，缓解房企资金压力。

　　另外，供给端政策中，完善“好房子”建设的配套政策，深入推进项目“白名单”政策，加快对房企预缴税费的清退等均存在预期。

　　（二）市场趋势：四季度市场有望迎来边际改善，但止跌回稳仍取决于政策力度及宏观基本面改善，预计全年新房销售规模或降至9.3亿平米左右

　　5.17新政后，核心城市市场活跃度提升，楼市出现阶段性回暖，但政策效果持续性略显不足，7月以来市场活跃度有所回落，新房市场仍面临较大调整压力。近期金融部门“一揽子”支持政策以及中央“止跌回稳”的政策导向有效地提振了市场信心，四季度市场有望迎来边际改善，但当前市场恢复仍受诸多方面因素制约，如宏观经济运行承压，居民收入和就业预期尚未彻底改变等，市场能否企稳仍待进一步观察，若政策力度加大并较快落实，则有助于加快市场止跌回稳节奏。

　　图：历年全国新建商品房销售面积

　　数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

　　销售：政策支持短期内可提振信心，但制约新房市场修复的中长期因素尚未出现明显改善，预计四季度新房市场销售仍将处于筑底阶段，但边际或有所改善。受9月下旬中央一系列政策推动，短期内市场信心有所提振，但由于居民收入和就业预期等中长期因素尚未彻底改变，市场观望情绪仍在。另外，随着二手房价格的持续下跌，二手房对新房市场的传导效应减弱，替代效应增强，分流了部分新房市场需求，也将对新房销售规模的修复造成拖累。今年四季度，在降准降息、放松限购等政策带动下，新房市场销售预计将出现边际改善，同时随着基数回落，四季度新房销售面积同比降幅或将有所收窄，预计2024全年新建商品房销售面积同比下降约15%-18%，规模降至9.2-9.5亿平方米，回落至2009年水平，较2021年高点下降超40%。

　　房价：目前“以价换量”仍是市场主流，降息缓解租售比倒挂现象，但短期内房价仍有下行压力。从积极因素来看，根据中指测算，目前居民购房的综合资金成本大约在2.6%-3%之间，近期降息将推动资金成本下降，进一步缩小其与租售比的差距，有助于促进房价企稳。但目前二手房挂牌量仍处高位，短期二手房价格或仍处“阴跌”阶段。二手房价格的持续下跌也直接影响新房价格预期；同时，二手房对新房需求的分流，也将加重部分房企打折促销的意愿，导致新房价格下行。综合各项因素来看，短期内房价仍有下跌压力。另外，目前国企收储商品房用作保障性住房过程中，收储价格通常以同地段保障房重置价格作为参考上限（土地划拨成本、建安成本和不超过5%的利润），这也对稳房价、稳预期产生一定影响，考虑到当前中央对房地产“止跌回稳”的政策目标，这也需要地方政府以合理价格收储存量房，稳定房价预期。

　　图：全国房屋新开工面积、商品房销售面积及土地（住宅+商办用地）成交面积同比变化

　　数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

　　开工：土地成交规模大幅下滑态势尚未扭转，市场出清周期仍处高位，或将继续制约房企新开工规模。在影响新开工的多个因素中，土地成交规模是最关键的领先指标，今年以来全国土地（住宅+商办用地）成交面积延续大幅下滑态势，1-8月同比下降25.9%，土地成交面积回落态势尚未扭转，预计将继续拖累新开工规模。同时，市场销售疲弱导致出清周期持续上行，截至8月，全国已开工未售住宅库存出清周期达3.4年，处于历史高位，市场库存压力或将继续影响房企开工意愿。多个因素影响下，四季度新开工面积或难有明显改善，但因去年基数较低，累计同比降幅或有所收窄，预计全年房屋新开工面积同比降幅约16%-21%，规模降至7.5-8亿平米，回落至2006年水平，较2019年高点下降超60%。

　　图：施工、新开工、竣工面积和房地产开发投资、建筑工程投资同比走势

　　数据来源：国家统计局，中指数据CREIS

　　投资：受施工、新开工、竣工面积持续回落影响，叠加土地出让金大幅下滑等因素，短期内房地产开发投资预计仍将低位运行。建筑工程投资和土地购置费是构成房地产开发投资最主要的两项指标，占开发投资的比重超90%，但两项指标的低位运行预计将拖累开发投资的修复。一方面，2024年1-8月，全国房地产开发建筑工程投资同比下降11.5%，降幅高于房地产开发投资1.3个百分点；短期来看，施工面积缩量态势或难改变，建筑工程投资预计仍将处于低位。另一方面，当前房企普遍采取“以销定投”策略，投资趋于保守，今年以来土地出让金继续大幅下滑，或将拖累土地购置费修复，预计全年房地产开发投资同比下降接近约8%-10%。

　　整体来看，9月底中央系列举措有效地提振了市场信心，若各项政策加力并较快落实，四季度市场有望迎来边际改善，但由于影响居民置业能力及置业意愿的收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，因此预计市场短期仍延续筑底行情。值得注意的是，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，意味着相关举措需要在四季度前期集中落地形成合力，才能对明年市场企稳形成有力支撑。